蓝白观楼市原创 2021-05-24
文章摘要：以前我们买房，参考的是基准利率，也就是最近几年一直没有变化的4.9%，银行在此基础上，会进行上浮、持平或下折的操作，从最近两年的情况来看，不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。
以前我们买房，参考的是基准利率，也就是最近几年一直没有变化的4.9%，银行在此基础上，会进行上浮、持平或下折的操作，从最近两年的情况来看，不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。
而从去年10月份实行的房贷合同，把基准利率换成了5年期LPR，就这么简单。
什么是5年期LPR？这是每个月20号央行都会发布的一个报价，可以理解为原来的基准利率，最新的报价是12月20号的4.8%，按照规定，首套房利率不应该低于4.8%，二套房要加到60个基点以上。
从目前各个城市的情况来看，首套房利率依然高企，2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨了1BP， 为5年期加68个基点；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1BP，为LPR加100个基点。
但是，假如你是去年10月份以前买房的，现在依然执行的是以前参考基准利率浮动的房贷合同。
正在“还房贷”的有房族注意：国家“新政”发布，你的房贷、月供、利息都要变了！
近日央行发布公告：从2020年3月1日开始，去年10月之前的存量商贷，要陆续转换成参考LPR的合同，今年8月份，这些存量房贷要全部转换成LPR。
下面来说说央行“新规定”是如何影响有房族的。
举个例子，你2018年买的房子，参考基准利率上浮1.1倍，也就是10%，实际执行的是5.39%。
换成LPR的计算方式后，参考12月4.8%的报价，要在4.8%基础上加0.59%，维持5.39%的利率水平不变。。
切换后，这个加点0.59%就永远固定了，变的只是5年期LPR。
如果5年期LPR报价降了，你的房贷也会跟着降，如果报价涨了，你的房贷、月供、利息也会跟着涨，但这个加点的幅度是不会再变了。
有人会问，以前我的商贷利率很低，比如在2010年、2015年买房的人，不少人都享受了9折乃至75折的利率折扣，如果切换成LPR合同，不能低于5年期LPR，还要加点，岂不是吃亏了？
这一点请放心，央行公告中明确指出：存量房贷切换LPR合同，加点可以为负值。
比如你十年前买的一套房，房贷利率参考基准打了7折，目前房贷利率仅为3.43%，换锚之后，差值为4.8%-3.43%=1.37%，也就是加点-1.37%就行（相当于减点）。
央行在公告中明确：今年切换LPR合同的存量房贷，在换锚时，可以选择“浮动”或者“固定”利率，机会只有1次。
那么问题来了，选浮动还是选固定？
笔者建议，对很多房贷利率偏高的购房者来说，选“浮动”最合适，尤其是最近两年的购房者，利率普遍上浮程度较高。
原因很简单，低利率时代是大势所趋，前央行行长前不久的演讲中也提到了一句话，我们是在延缓低利率乃至负利率时代的到来。
中泰宏观近日指出，降低资金成本，货币政策只能跟着经济基本面走。11月下调逆回购利率后，银行间资金利率中枢已经明显下行，有利于LPR的下行和实体融资成本的下降。
参考国际上的经验，很多国家都已经进入到了负利率乃至低利率，长期来看，5年期LPR下降也是大势所趋，因此，选“浮动”利率，定价周期选1年，可以享受到5年期LPR下降，减轻房贷负担。
有一种情况是例外。
比如上文第2条里我们举的例子，之前享有7折的利率下浮，现在房贷利率仅仅只有3.3%左右，而且房贷已经还了七八年，选“固定”利率也是可以的，毕竟，短期内5年期LPR是很难降到4%以下的。
这一点完全不用着急，只要安心等待就行，今年3月份，会有银行相关工作人员跟你主动联系，毕竟，国家存量房贷转换的“新政”也刚出没几天，银行需要培训相关人员，准备具体文本，还有系统的调试完善，这都需要时间去准备。
需要指出的是，就算房贷、月供、利息的计算方式都变了，正在还房贷的人也不必担心，不会对房价或月供加减有什么实质影响。
比如，2020年的第1天，央行出手降准。
1月1号当天宣布，降准的资金会在1月6日释放出来，有关负责人表示，此次是全面降准，释放长期资金约8000多亿元。
在2019年，央行已经先后3次宣布全面降准或定向降准，共计释放约2.68万亿元流动性。
第一次是2019年1月4号，第二次是在5月6日，第三次是在9月6日。相当于每隔4个月，就要降准一次，给市场市场流动性。2020年的第一天，恰恰距离上次降准近4个月。
降准无疑对房地产这样的资金密集型行业是有利的，但是，央行考虑的是春节将近，市场资金缺口较大，用于缓解资金面，而不是为了刺激楼市，更不必与存量房贷转LPR联系起来。
比如，去年10月份实行LPR后，1年期LPR连续下降，5年期LPR只降了5BP。
这是非常具有“调控艺术”的举动，大家都知道，房贷挂钩LPR，参考的是5年期LPR，而1年期LPR，是针对实体经济、制造业、小微企业的短期贷款，现在不断降低1年期LPR，5年期依然在4.8%的水平，说明央行对于房地产的态度，依然是稳字当头。
1，坐等银行工作人员联系即可。
2，除非以前的房贷折扣能达到75折，否则大部分人最好选“浮动”方式，定价周期选1年就行。
3，打算买房的，盯准每月央行公布的5年期LPR报价，出现“下降”后再买房不迟。
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