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【划重点】“住有所居”政策未来将让打工人都能成为有房一族?!

原创 2021-09-18

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文章摘要:从各方面释放的信号来看,住有所居,重点不在于买房,而在于买房与租房齐头并进;也不是让每个人都买得起房,而是让所有人都有房可住、而且住得起,这就涉及保障房和租赁市场。

Hello,大家好~

不知道大家有没有这样的感受?

身为一个资深的打工人,

每个月支出的大头都在房租上,

每次租房都要“货比三家”,

更不要说买房这件事了!

有同感的举个手~

但当8月31日

国务院新闻办工作室举办的

“努力实现全体人民住有所居”发布会时,

我就知道,

打工人住房的春天,

要来了!!!

新闻发布会上提到了“住有所居”。这个“住有所居”并不是一蹴而就的,而是国家和人民经过努力,一点一点实现的。这事可以从17年说起~~~

2017年

“十九大”就在报告中提出“房子是用来住的,不是用来炒的。

这句话成为房地产调控的主基调。那么,在这句话之后,还有一句就是“全体人民住有所居”。

2021年7月

促进实现”全体人民住有所居。

2021年8月

努力实现”全体人民住有所居。

这层层递进的语义,表明我们“目标已经明确”。

那我们再从几个维度去解析一下什么是“住有所居”。

1.何为住有所居

房住不炒很好懂,但“住有所居”是什么呢?

从各方面释放的信号来看,住有所居,重点不在于买房,而在于买房与租房齐头并进;也不是让每个人都买得起房,而是让所有人都有房可住、而且住得起,这就涉及保障房和租赁市场。

租赁市场的持续改革,让“居者有其屋”不再只是买房,而是通过租房,也可以实现高质量居住。

2.住房大环境

“住有所居”目标的提出,和当前一系列深化改革的大背景有关。一方面,是从稳定实体经济的角度出发,指明产业发展路线;另一方面,解决住的问题是夯实共同富裕的发展基础。

这里的大背景是,中国的房子已经出现总量过剩的局面,户均住房1.1套,而住房自有率更是高达96%。

但我国住房的结构性矛盾仍旧存在,尤其是人口净流入的大城市,住房问题极其突出,无论是房价还是房租,都成了难以承受之重。

换言之,解决好大城市新市民住房问题,就成为重中之重。

部分大城市可以探索“住有宜居”的奋斗目标,积极在居住高品质、高质量等方面持续创新。因为无论哪个城市,都无法让所有人都买得起房子,但通过各种政策组合拳让所有人“住有所居”,则是可触及的目标!

3.对房屋市场的影响\面临的挑战

住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足,供给端需更注重结构优化。例如宜居社区和智慧社区、保障性租赁住房等。

城市发展从单纯的增量建设转变为增量调结构、存量提质量的新模式,如城市更新和老旧小区改造等。

城乡发展的不均衡,农村和村镇的住房建设将如何发展,也是一个关键点。

而在房住不炒和住有所居的新基调下,房地产市场将迎来历史性巨变。

如果说过去楼市以市场为主,房价涨跌更多由市场供求来决定,那么未来将会形成“政府-市场”并行、租售并举的新局面

于市场层面而言,商品房是主流。

从各部门最新定调来看,对于商品房市场,房住不炒是基本红线,稳地价、稳房价、稳预期是基本目标。

于政府层面来说,公租房、保障性租赁房、共有产权房等是重点所在

保障房的存在,是为了解决低收入群体的住房问题;而共有产权房、安居房等,则兼顾普通群体和高学历人才的居住问题;而保障性租赁房,要解决的新市民的居住问题。

政府-市场并行、租售并举,意味着房地产市场正在摆脱市场模式,参考借鉴新加坡模式、德国模式,走出一条与众不同之路。

房地产未来发展,即要具备市场价值,也要具备社会价值。既要实现“房地产平稳健康发展”,也要把“惠及改革成果、推动共同富裕”等作为重要目标。

把握绿色低碳、系统观念、房地产长效机制、建筑业转型升级等关键词,将有助于房企在改革中实现转型升级。

可以说,“房住不炒”为买卖房屋和投资开发确定了方向,而“全体人民住有所居”则扩展了整个住房问题的范畴,由单个的行业问题扩展到全体人民。

在共同富裕的目标引领之下,房住不炒、住有所居成为新时代房地产的主旋律。

4.四种不同房型的特点

不难判断,中国房地产市场,将一改商品房为主的传统格局,变成由商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房等为主的新格局。

如果还有不明白四种房型是什么的人,一定要仔细阅读下面的房型特点哟~

商品房:稳地价、稳房价

种种迹象表明,商品房虽然仍以市场为主,但价格并非不受约束。

今年以来,随着土地限制溢价率、新房限价、二手房指导价的推进,一个新的“政府定价”模式正在形成。(参阅《地价新规落地!房价……》)

商品房的调控目标,更多在于“稳”。既要遏制大涨,又要防范大跌,谨防带来新的金融风险,这是商品房市场未来发展的根本支点。

有人说,既然是商品房,为何不能随着市场自由涨跌?

原因很简单,房地产并非简单的市场,作为源头的土地市场处于垄断,房价涨跌自然就不是简单的市场行为。

无论如何,商品房大涨大跌的时代即将过去,稳是主基调。

共有产权房:5折买房的机会

共有产权房,它介于政府与市场之间,有望成为许多城市的标配。

共有产权房,顾名思义,是购房者与政府(或代持机构)共同分享房屋产权。

购房者可以5折或其他价格购房一半产权,但享有房屋的居住、入学等权益,等到一定年限之后,可按照市场价或一定折扣买断剩余产权,变成商品房。

共有产权房的出现,无疑降低了买房门槛,虽然只有一半产权,但除了不是纯商品房之外,该有的权益都有,这无疑给了许多人以上车的机会。

当然,共有产权房存在严格的条件约束,一般而言:

· 限制为无房家庭或高学历群体;

· 5年或10年内不得上市交易,只能转让给回代持机构;

· 5年或10年后,可按市场价格(或有一定折扣)买回剩余产权,变成纯商品房。

目前,北京、广州、东莞都已推出共有产权房。

安居房:被争抢的福利房

安居房,属于保障性住房,面向低收入家庭或高学历人才提供的低价住房

安居房与共有产权房有一定相似之处,但也有明显不同。共有产权房相当于政府与个人共同“买房”,安居房则是政府通过出让低价地块形成的低价住房,房价远远低于商品房,因此竞争十分激烈。

我们以深圳为例。

深圳目前安居房价只有周边商品房价格的5-6成左右,而排队轮候的家庭超过了16万,但每年新增供应仅为数千套。

与共有产权房相比,安居房的申请条件更为严格、限制更紧。

从申请条件来看,深圳的安居房要求本市户籍、5年社保、在本市无房等,海南的安居房则要求当地居民,或缴纳5年社保/居住540天以上的引进人才等。

安居房能不能上市交易?

深圳要求10年内不得上市交易,海南更进一步,要求在本省缴纳个税或社保满15年,或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的,可以上市交易。

这意味着,安居房属于十足的公共属性,基本杜绝了投机套利的可能,不失为低收入家庭买房的重要途径之一。

租赁房:房租指导价呼之欲出?

公租房、长租公寓、集体土地建设租赁房、企业建房是主要方向。

那如何扩大租赁供给呢?

除了传统的公租房和长租公寓之外,政策上做出了诸多探索:

一是集体土地有条件“入市”。

众所周知,我国土地分为国有土地和集体土地,农村和城中村都属于集体土地,这类土地只有通过征收转换成国有土地才能上市交易。

不过,在租赁时代,集体土地入市局部“开闸”,可用于建设租赁性住房,只能用于出租,不得上市交易买卖,不得变相建设商品房。

二是企业、园区、商办等可建设宿舍型保障性租赁住房。

根据今年7月发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》,在人口净流入的大城市,企业可自建保障性租赁房,产业园区中工业项目配套建设面积,可用于建设宿舍型保障性租赁住房;闲置的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,可改为租赁性住房。

这些改革和突破,都有一点前提限制:严禁建设成套商品住宅。

三是金融、税费方面给予明显支持,北京率先提出“租金指导价”。

近日公布的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》提出:当住房租金快速上涨时,主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场;必要时可以实行佣金或租金指导价

这意味着,新房备案价、二手房指导价等模式,有望复制到租房领域。毕竟,不是每个人都买得起房子,也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子,通过公共住房保障“住有所居”,就是大势所趋。

4.住有所居对我们的影响

住房保障体系:

加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中公租房受众面主要是城镇住房和收入双困的家庭;保障性租赁住房主要为新市民和青年人;共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。

同时,明确了完整的住房保障政策和管理制度。一是财税、金融、土地配套政策,主要为支持性政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制,主要为规范性政策。

年轻人住房问题 给予年轻人更多政策及保障性租赁住房的支持:

青年人是城市发展和国家发展的重要力量,后续围绕青年人的住有所居问题,将会形成各类新政策。在解决青年人住有所居方面,保障性租赁住房是一类非常好的产品,会在供给端持续发力。

5.对城市建设的影响

·城市内涝问题:

此次发布会明确了城市内涝应急管理体系,即针对超标降雨,要实施区域“联防联控”,洪涝“联排联调”,加强监测预警和预警的响应,以及信息共享。从房地产的角度看,后续如何基于海绵城市规划形成海绵社区、如何优化停车位的设计、如何强化物业资产的保险服务等,都是值得重点研究的内容。

·城市建设:

在城市建设成就方面,此次发布会提及了四个领域,包括城市基础设施建设部分加快、市政公用设施水平显著提升、城市人居环境明显改善、历史文化保护力度不断加强。从美好居住生活的角度看,房企需要不断结合城市建设的成就,不断挖掘此类亮点,积极和美好生活圈的打造进行结合。而住有所居的政策,也会让外来务工人员有城市的归属感,从而也加强了对城市形象的维护。

·房地产秩序:

此次发布会对市场秩序整治提出了四项原则。一是坚持聚焦问题,重点整治;二是坚持群众参与,开门整治;三是坚持齐抓共管,综合整治;四是坚持标本兼治,长效整治。因为市场秩序稳定了,购房者买房租房等才会安心踏实,真正实现高质量的住有所居目标。

·老旧小区改造:

聚焦群众“急难愁盼”问题,在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度。实际上点出了未来老旧小区改造的市场机会点,即加装电梯和完善物业管理。后续若是物业企业可以加快介入,那么也可以形成一些新的投资机会。而改造好的老旧小区,方便在此的老人养老,也能提高租住率,从而缓解一部分人的经济压力。也能平衡租房市场。

·城市更新:

此次发布会明确了城市更新的四条底线,值得各类企业的关注。第一、要控制大规模拆除。第二、控制大规模增建。第三、尊重居民意愿。第四、要控制住房租金涨幅。这四条底线中的第二第四条都是直接缓解租住情况的,既控制商品房的盲目购买,高额的房贷,又能解决外来务工人员租不起房的窘境。

· 农村住房:

在乡村振兴过程中,农村危房改造将是一个重要的工作。从房企和关联企业角度看,需要积极研究此类市场,尤其是如何低成本介入危房改造,同时结合乡村民宿建设、乡村文旅发展等内容,将是各类企业所需要积极关注的内容。夯实共同富裕的政策,发展乡村,建设最美乡村,从而缓解大城市的人流量,也能缓解大城市的住房紧张情况。

小编说:

综上所述,小编认为,这次的会议将极大的减轻我们普通人的买房和住房压力。家长不用担心孩子的学区房,小夫妻不用担心婚房,在外打拼的年轻人也不用觉得没有归属感了。

而因为住房买房压力的减轻,人们也将会有更多的可支配资金,幸福度会有所上升,生育欲望也会增强,从而从两居室(普通家庭首选房型)换成三居室的几率也会有所上升。

政府近期出台的政策也会一定程度的影响现在的房价。人们不再挤破头的去摇号,贷款买学区房(双减政策一定程度上的打压了学区房)。当然,根据政策,商品房的房价不会有断崖式的减少,想捡漏的同志们还是看看其他房型吧。

未来的五年内,因为住有所居以及购房要求,一二线城市的房价虽有波动但还是会趋于平稳。而三四线城市因为人流逐渐返乡,房价反而可能会有上升的趋势。

所以,你会选择哪种房型?

现在,你们看懂“住有所居”了么?

如果还有不明白的,

可以在评论区,或后台私信小编哟~

让我们共同奋斗,

努力实现住有所居!


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