21世纪经济报道原创 2021-05-24
文章摘要：近期，房地产调控政策的几个细微动向，再度引发外界对楼市调控方向的猜想。 12月12日，国家发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(以下简称《通知》)
近期，房地产调控政策的几个细微动向，再度引发外界对楼市调控方向的猜想。
12月12日，国家发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(以下简称《通知》)，支持大型房地产企业发行企业债券。由于此前部分企业的公司债频繁获批，此举引发了房地产融资政策松绑的猜测。但发改委紧急辟谣。
次日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，分析研究2019年经济工作。其中对房地产只字未提，这是最近四年来的首次。
近段时间以来，地方政府出台调控政策的频率有所放缓，辽宁还鼓励市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置。考虑到当前经济增长面临一定的压力，有分析人士认为，楼市调控政策有可能会出现松绑。
这些复杂的政策信号，究竟反映出什么趋势?持续了超过两年的“史上最长调控政策”，会不会出现调整?
政策动向多变
最近一段时间，房地产调控政策的力度和频次，似乎都出现一定的松动。
中原地产研究中心指出，从11月-12月整体看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产政策面最大的特点是“约束性政策锐减”。12月以来，除了承德扩大限购范围外，其他城市政策基本处于平稳中。
12月11日，辽宁省住房城乡建设厅已经正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出，推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置，消化库存商品住房。这种刺激性政策的出台，也引发市场的广泛关注。
在国内融资方面，11月以来，保利、龙湖、阳光城、华夏幸福等房企密集发布融资动作，涉及中票、信托、公司债等，合计融资金额超过千亿。
而此前一段时间，融资市场还“大门紧锁”，包括碧桂园、富力、恒大、金融街等在内的房企，都曾遭遇公司债被叫停的尴尬。
这些迹象的出现，令市场对调控政策的走向出现一些遐想。在发改委印发《通知》后，关于调控松绑的预期再度抬头。川财证券指出，本次新规允许使用募集资金用于补充营运资金的比例从此前的40%提升至50%，房企融资端正在逐步改善。该机构还表示，11 月广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了改善，放款速度加快。房企融资规模及成本也不断下行。因此，“政策环境有望逐步改善。”
12月13日，发改委紧急辟谣称，“按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”
12月13日晚间，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，分析研究2019年经济工作。其中对房地产只字未提。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，对于房地产市场的表述为，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
事实上，在过去三年的年末中央政治局会议上，均提及房地产，涉及住房制度改革和长效机制建设等。今年似乎一反常态。
这种变化是否意味着，明年房地产调控政策将出现一定的调整?
总基调不会变化
持有政策松绑的观点认为，当经济增长良好时，监管层会收紧房地产调控政策;反之当经济增速下滑时，监管层会松绑调控，从而支撑经济增长。过去几年，该观点颇有市场。
近期，经济增长面临一定困难，松绑调控的论调再度抬头。
多数分析人士认为，会议不提房地产，并不意味着房地产调控政策会出现变化。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，当前房地产市场的主要思路仍是“稳房价”，在经过一段时间的调控后，房地产市场已趋于降温态势，因此政治局不提房地产，意在维持现状。中原地产首席分析师张大伟也持有相同观点。
事实上，从近期政府部门和官媒的表态中，并没有看出楼市调控口径的变化。今年10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。
同日，住建部发布《关于巡视整改进展情况的通报》称，坚决落实习近平总书记“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，加大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。
12月13日，《经济参考报》发表题为《深入落实“房住不炒” 避免楼市大起大落》的文章称，当前楼市预期出现松动，既有因城施策的原因，也是市场需求动能快速释放的结果。在外部冲击和内部转型迭加的特殊时期，深入落实“房住不炒”，应当保持我国房地产市场平稳健康发展，全力避免楼市大起大落，亟待楼市理性的坚强支撑。
分析人士认为，与历年年底召开的中央政治局会议相比，今年会议首次出现“六个稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)。从中可以看出，稳定经济是明年经济的重点工作。作为经济增长重要的方面，房地产调控总基调不会发生根本性变化。
但这一政策会不会出现区域性、结构性的松动?
国盛证券在解读中央政治局会议时表示，地产仍为严调控周期，“房子是用来住的、不是用来炒的”，“坚决遏制房价上涨”还是主基调。 但该机构同时指出，“稳增长同样离不开房地产，(楼市调控政策)明年大概率会结构性放松。”
据21世纪经济报道了解，经过30个月左右的“史上最长调控”后，很多城市政府正试图松绑调控，比如降低限价门槛等。但从市场表现看，实际效果不佳。西安某房企人士向21世纪经济报道表示，这是因为市场需求已经大量释放，再加上房价已处高位、供应规模增加等因素，需求方的积极性有所下降。
该人士指出，今年上半年，西安新房项目的供应多为1:5到1:6之间，开盘售罄的情况十分常见。但如今这一比例已下降到1:1左右，“开盘当日去化超过50%就算好的。”他还认为，除非房价有明显下调，否则很难刺激市场需求。
多数受访者向21世纪经济报道指出，市场已经进入下行通道，除非房地产调控政策大幅松绑，否则很难从根本上提振市场。严跃进认为，目前楼市政策的主动权掌握在地方政府手中，即使有心调整，也不会超出监管层规定的范畴。因此，区域性、结构性的调整有可能出现，但并不会对经济增长带来真正利好。
统计局的数据显示，今年11月，全国房地产销售面积同比下调5%，连续三个月出现下调。中原地产指出，房地产市场已经出现拐点。如果政策不变，明年市场将出现明显调整。
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